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Location immobilière : déléguer ou gérer soi-même ?

En tant que propriétaire, deux missions vous incombent : trouver un locataire, puis assumer les démarches administratives qui suivent, contractualisation et enfin gestion locative.

Gérer soi même

Trouver le locataire idéal peut se révéler une véritable épreuve. Après sa publication d’annonce sur différents sites (gratuits ou payants) afin de générer des candidatures de locataires potentiels, le propriétaire devra vérifier soigneusement le dossier et les justificatifs (fiches de paie, avis d’imposition, …) de ses candidats pour s’assurer de leur sérieux et de leur solvabilité. Et l’épreuve n’est pas sans risque car il va s’engager sur la durée avec un inconnu à qui il va confier son bien.

Puis suivra le volet administratif : rédaction et signatures des actes, état des lieux, remise des clés, récupération des loyers, avis d’échéances, quittancement mensuel, régularisation des charges ainsi que toutes les démarches en cas de non-paiement des loyers qui peuvent représenter un véritable parcours du combattant pour le bailleur.

Autant de tâches qui nécessitent une implication régulière pouvant rebuter les propriétaires souhaitant louer un bien. Mais bien évidemment il existe une alternative.

Gérer soi même

Faire appel à un professionnel

En effet, pour jouir sereinement de son bien en location un propriétaire bailleur peut faire appel à un professionnel qui assumera la gestion locative du bien.

Ainsi, lié par un contrat (le mandat) le professionnel assumera toutes les tâches liées à la gestion locative, jusqu’à représenter le propriétaire lors des réunions de copropriété par exemple ou bien encore s’occuper d’assurer le logement.

Il faut, bien sûr, lors de la signature du contrat entre le propriétaire et l’agence de gestion, lister précisément les tâches que devra réaliser le professionnel afin qu’il n’y ait pas de malentendu ou de facturation supplémentaire.

L’idée, donc, est de permettre au propriétaire de louer son bien en toute sérénité, d’autant plus que l’agence peut également prendre en charge la recherche du locataire et sa sélection au regard de sa solvabilité et des garanties qu’il apporte (garant, éligibilité à une Garantie des Loyers Impayés ou un dispositif Visale, …).

Des frais importants

frais

Attention toutefois car d’autres frais peuvent s’ajouter, liés à :

  • L’organisation des visites,
  • La constitution du dossier (contrat de travail, fiches de paie, avis d’imposition…),
  • La rédaction du contrat de location,
  • La réalisation de l’état des lieux d’entrée

En fonction des zones d’habitation, ces frais peuvent évoluer de 240 à 600 euros pour la mise en place du locataire et la gestion courante de 8% à 12% des loyers mensuels.

Si vous choisissez de déléguer la gestion locative, il faut choisir soigneusement votre agence. Toutes ne sont pas habilitées à le faire, elles doivent être détentrices d’une carte professionnelle où figure la mention « Gestion immobilière ». Il s’agit également d’être en règle vis-à-vis des différentes lois qui encadrent cette pratique, notamment la loi Alur.

La loi Alur plafonne les tarifs appliqués par les agences immobilières et leur impose de les afficher clairement. En outre, le locataire ne doit pas payer une part supérieure à celle du bailleur. Il faut donc se renseigner et comparer les propositions de plusieurs agences avant de signer un mandat.

Le bailleur peut également faire appel à une agence de gestion après avoir trouvé, par lui-même, un locataire ce qui évite certains frais. La délégation de la gestion locative peut donc représenter une véritable aide pour les propriétaires qui ne souhaitent pas s’encombrer de tâches administratives ou qui habitent loin de leur bien !

Gérer seul avec les mêmes outils qu’un professionnel

Location immobilière

Avec le boom de la digitalisation, il est désormais possible pour les propriétaires bailleurs de gérer seuls et facilement leur location depuis leur smartphone ou leur ordinateur.

Certaines plateformes proposent des applications mobiles clé en main permettant aux bailleursde profiter des mêmes outils que les professionnels.De la création d’annonce à la garantie des loyers impayés, les offres sont complètes et souvent 4* moins chères que les agences immobilières.

  • Multidiffusion d’annonce
  • Aide à la recherche de locataire
  • Bail et état des lieux conformes
  • Rapport de gérance mensuel
  • Garantie des loyers impayés et protection juridique

Sont autant de services proposés par les plateformes, qui permettent aux propriétaires de louer de particulier à particulier l’esprit tranquille.

 

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Pourquoi investir dans un studio ?

Le marché du studio connaît une pénurie du fait qu’il est parfois rare de trouver ce type de logement en vente. Ceci peut aussi être dû au fait que le pays ne construit que très peu de logements de ce genre. Dans ce sens, la demande locative de studio va ainsi demeurer forte notamment dans les grandes agglomérations ainsi que les villes estudiantines comme par exemple à Toulouse, Montpellier, Bordeaux.

Location d’un studio, un revenu assuré

Nombreuses sont les raisons qui peuvent favoriser l’investissement dans un studio. Parce qu’il y a une faible présence de ce type de logement sur le marché, il y a en conséquence une très forte demande et le propriétaire peut bénéficier d’avantages fiscaux. Ces demandes peuvent principalement affluer dans les villes universitaires où les étudiants éprouvent de grandes difficultés à trouver un logement pas cher et répondant à leur besoin. Une fois qu’ils trouvent un logement, ils signent fréquemment un bail long duré pour s’assurer d’avoir un toit pour la prochaine rentrée. D’autres sont intéressés comme les salariés mutés pour quelque temps et les jeunes qui se lancent dans la vie active sont aussi à tenir en compte. Par exemple, un studio sur Montpellier en période de pré-rentrée scolaire ne mettra pas plus de 10 jours à être loué.

Autrement dit, un studio offre d’innombrables atouts pour un investisseur dans l’immobilier. L’un des plus gros atouts d’un studio est sa rentabilité locative qui est largement supérieure par rapport aux grandes et moyennes surfaces. Cette rentabilité offre la possibilité de compenser des durées de location plus courtes.

Louer un studio, pour un loyer abordable

Louer un studio d’une vingtaine de mètres carrés peut être avantageux pour les revenus moyens et pour les étudiants. Le prix de la location démarre essentiellement à 60 000 euros dans les grandes métropoles régionales. En revanche, il va falloir payer l’équivalent de 140 000 euros pour la même superficie. Ce ticket moins élevé va entre autres permettre au futur locataire de décrocher plus aisément le prêt qui va financer sa location.

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Faire louer son logement : location vide ou meublée ?

Vous souhaitez mettre en location votre bien immobilier prestige Biarritz ? C’est un projet intéressant qui vous fera bénéficier d’une rentabilité considérable. Cependant, avant de vous lancer, il faut faire le point sur les types de locations afin de choisir la meilleure option. Sachez que la présence ou non de meubles dans votre logement définit le régime fiscal de vos revenus locatifs.

Les risques et les avantages

Nombreux sont les bailleurs qui mettent leur bien en location vide pour des raisons de facilité, mais aussi par peur que les locataires causent des dommages au mobilier. Pourtant, avant d’opter pour la simplicité, vous devrez connaître quel mode de location pourra vous faire procurer une fiscalité attractive, mais aussi un meilleur rapport rendement/risque.

Afinde vous aider à faire le bon choix pour faire louer votre bien immobilier prestige Biarritz, il faut noter que la location vide, bien qu’elle soit moins rentable, offre une certaine sécurité, notamment au niveau de la perception des loyers. Aussi, cette formule réduit les frais d’entretien, car, en plus de l’absence des meubles, les changements de locataires seront moins élevés. Quant à la location meublée, celle-ci présente plus de risque puisque son bail est souvent court et implique un turn-over fréquentdes occupants et des frais annexes plus importants. Ces derniers seront, cependant, compensés par des loyers plus élevés ainsi qu’un régime fiscal optimisé.

Les conditions pour faire louer son logement meublé

Une location meublée est un logement à louer équipé d’un mobilier de qualité permettant aux occupants de vivre convenablement selon les exigences de la vie courante. Un décret publié en août 2015 a énuméré le mobilier minimum obligatoire, dont une literie avec une couverture ou une couette, des rideaux pour les fenêtres des chambres à coucher, un four, des plaques de cuisson, un réfrigérateur, des ustensiles de cuisine, des sièges et une table, des étagères de rangement, une vaisselle pour les repas et un matériel d’entretien ménager.

Le congé et le préavis

En ce qui concerne le congé, celui-ci doit être réalisé par lettre recommandée avec AR ou annoncé par un huissier. Le préavis est, généralement, d’un mois. Pendant ce délai, si le congé est avisé par le propriétaire, le preneur ne payera que les charges et le loyer correspondant au temps où il a réellement occupé le logement. Dans le cas contraire, notamment, si le congé est notifié par le locataire, ce dernier s’acquittera du loyer ainsi que des charges liées à la totalité de la durée couverte par le préavis. Par ailleurs, il faut préciser qu’une contestation du congé venant du propriétaire peut être examinée par le juge afin de vérifier la véracité du motif.

Bon à savoir

Pour une location meublée, le bail est conclu pour au moins un an. Cela peut être réduit dans certaines circonstances. C’est le cas, par exemple, d’un bail de location immobilier prestige Biarritz consenti à un étudiant qui est de 9 mois, une durée correspondant à une année universitaire.

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Trouver un box à louer

Trouver un box à louer Dijon n’a rien de bien difficile. En plein centre-ville ou en périphérie, en petite ou grande taille, pour quelques semaines ou plusieurs mois : chacun aura la possibilité de prêter un espace de stockage répondant à leur besoin. Mais attention, faire le bon choix est nécessaire afin de profiter d’un bon rapport qualité-prix dans la prestation. Et on ne parle pas uniquement ici des tarifs.

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Préserver l’environnement grâce aux stations d’épuration

De nos jours la dépollution des eaux usées est primordiale. La forte teneur en pollution de ces eaux usées peut influencerfortement les nappes et les cours d’eau. Une attention particulière doit être accordée aujourd’hui par les institutions à la protection de notre environnement en procédant à la construction des stations d’épuration.

Principe de fonctionnement d’une station d’épuration

Une station d’épuration est un ensemble de dispositifs ayant pour rôle l’élimination des différents polluants que renferment les eaux usées. Ces dernières peuventêtre issues des activités industrielles, agricoles ou domestiques.

Le traitement des eaux usées est adapté en fonction de la composition et de l’origines des effluents. C’est pourquoi, il est nécessaire de caractériser les eaux avant de les traiter afin de choisir le traitement adéquat.

Les petites collectivités recourent à des procédés d’épuration simples comme le lagunage naturel, lits bactériens, etc.) alors que les grandes agglomérations se sont dotées des stations d’épuration géantes qui mettent en œuvre une succession de processus de traitements chimiques, mécaniques et biologiques.

Le processus débute par l’extraction des grosses molécules qui peuvent bloquer les équipements ou provoquer leur usure. Ce sont essentiellement les molécules qui ne trouvent pas le temps pour se dégrader dans les canalisations.

Ensuite, le traitement concerne les matières sableuses qui se décantent au fond du bassin ainsi que les matières graisseuses qui flottentau-dessus des eaux.

Enfin c’est la dépollution par voie biologique qui consiste à attaquer les polluants par des microorganismes mangeurs de pollution.

Où sont rejetées les eaux après épuration ?

Après épuration, les eaux obtenues sont déversées dans le milieu naturel. À l’issue du traitement dans les stations d’épuration, les eaux renferment encore des matières qui, quoiqu’elles soient à des concentrations faibles, elles peuvent entrainer des dommages pour l’environnement. Nous pouvons citer à ce propos le phénomène d’eutrophisation des rivières qui est dû à la présence des nitrates et des phosphates.

Pour contourner ces problèmes, certaines stations d’épurations effectuent des traitements supplémentaires : la dénitrification et la déphosphatation.

Des mesures régulières sont effectuées afin de superviser le rendement de la station d’épuration. Le rapport entre la charge organique à l’entrée et la sortie de la station est un indicateur du rendement.

Plus la station est performante, meilleure est la qualité des eaux épurées et plus l’environnement naturel est protégé des dangers de la pollution.

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Comment trouver rapidement un bien immobilier en location ?

Même si les offres de location sont nombreuses, il n’est pas toujours facile de trouver un bien immobilier Plan de la Tour qui correspond à vos attentes et qui entre dans votre budget. Pour optimiser vos chances et pour gagner du temps dans la recherche, voici quelques conseils.

Être réactif

Notez bien que vous n’êtes pas le seul à chercher un bien immobilier Plan de la Tour en location. De nombreuses personnes consultent l’offre et il faut être réactif. Lorsque vous tombez sur une maison qui répond à vos critères, consultez directement les photos et prenez contact avec l’agence immobilière ou le propriétaire bailleur. Pour mettre toutes les chances de votre côté pour cette recherche, il est possible de recevoir des alertes sur votre smartphone lorsqu’une nouvelle offre est mise sur le site d’annonces.

Avoir un dossier de location sous la main

Une maison ou un appartement peut aussi intéresser plus d’une personne. Pour ne pas perdre votre temps, vous pouvez déposer directement votre dossier de location au propriétaire après la visite si le bien vous intéresse. Pour ceci, vous devez toujours avoir sous la main un dossier de location propre et complet. Ce petit geste montrera au propriétaire que vous êtes fortement intéressé et avec un dossier en bloc, il ne pourra vous refuser la location.

Essayer de tisser un lien privilégié avec le propriétaire

Ceci n’est pas interdit et c’est aussi un avantage si vous avez directement le propriétaire et non un agent immobilier. Lors de la visite, essayez d’établir avec celui-ci un lien privilégié afin de gagner sa confiance. Il ne s’agit pas ici de demander combien d’enfants il a, mais de poser des questions pertinentes liées à cette location ou au logement. Vous pouvez demander le mode de paiement de loyer qui lui convient, l’organisation pour les poubelles, le voisinage… Ce propriétaire ne vous oubliera pas.

Diffuser une annonce sur les réseaux sociaux

Pour cette recherche, vous pouvez consulter les annonces qui se trouvent sur les sites spécialisés et vous pouvez même contacter une agence immobilière. Pour gagner du temps encore, vous pouvez diffuser une annonce sur les réseaux sociaux comme quoi vous recherchez une maison ou un appartement. Pour ne pas perdre votre temps, soyez précis dans votre annonce et publiez sur les groupes spécifiques et appropriés pour que cette technique soit efficace. Vous pouvez également en parler à votre entourage ou passer à la boulangerie la plus réputée de la commune pour essayer de savoir s’il y a une maison ou un appartement à louer dans les alentours.

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Comment choisir entre une location vide et une location meublée ?

Si l’on parle de locations, deux options s’ouvrent à nous : soit une location vide, soit une location meublée. Très souvent, le choix est embarrassant aussi bien pour les locataires que pour les propriétaires. Une location meublée consiste à mettre les mobiliers nécessaires dans le quotidien à la disposition du locataire. Tandis qu’une location vide, comme son nom l’indique, est un logement qui ne comporte aucun meuble. Alors, laquelle choisir ? Nos astuces.

La location vide et la location meublée pour les locataires

Si actuellement, vous êtes à la recherche d’un logement à louer et que vous vous demandez si vous deviez choisir un logement vide ou meublé, il est tout d’abord préférable de connaitre les bienfaits que vous apporte un logement vide. Tout d’abord, le loyer d’un logement vide est beaucoup moins cher que celui d’un logement meublé. Ensuite, le propriétaire n’est pas dans la mesure de résilier le bail sauf en cas de réel motif. De même, il ne pourra pas donner congé au locataire sauf dans le cas où il souhaiterait vivre lui-même dans l’appartement ou s’il souhaitait faire habiter un proche. Et enfin, si un jour, le propriétaire souhaite vendre son bien, le locataire est en effet le prioritaire pour l’achat pendant une période de deux mois.

Si tel est les avantages pour un logement vide, le logement meublé procure également de nombreux avantages. Tout d’abord, installer dans un logement prêt à vous accueillir avec les meubles indispensables dans votre quotidien n’est pas difficile. Ensuite, la durée du bail pour un logement meublé est assez courte, ce qui vous permet de déménager à tout moment, en fonction de votre vie professionnelle. Et enfin, étant donné que la maison comporte déjà plusieurs meubles à votre disposition, on peut donc dire que le logement est tout de suite fonctionnel. La location appartement meublé marseille est souvent faite pour les étudiants et pour les personnes qui se déplacent souvent pour des raisons professionnelles.

La location vide et la location meublée pour les propriétaires

Pour les propriétaires, il n’est pas également facile de choisir entre une location vide et une location meublée. Avec une location vide, le locataire pourra rester plus longtemps, donc, votre revenu sera plus stable. Vous n’auriez pas également à vous soucier des frais liés à l’ameublement ou le cout des réparations des équipements de votre maison. Ainsi, les loyers que vous obtiendrez mensuellement pourront être considérés comme des revenus fonciers.

Cependant, si vous optez pour une location appartement meublé Marseille, vous aurez une plus grande souplesse parce que la durée du bail est de 1 an ou de 9 mois pour les étudiants. La durée du préavis étant de 3 mois. Vous aurez également droit à un régime fiscal parce que les loyers seront considérés comme des revenus industriels et commerciaux. Et étant donné que ce type de logement est surtout fait pour les locataires qui ne souhaitent pas rester un long moment dans un pays, votre première cible sera donc les personnes mobiles. Ce qui vous permettra d’avoir plus de relations.

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Tout ce qu’il faut savoir lors de votre première location

La recherche d’un appartement ou d’une maison ainsi que sa location nécessite de connaître un minimum d’informations pour ne pas se retrouver à regretter le logement choisi. Pour que le contrat de bail soit signé sous de bonnes conditions que ce soit pour le locataire ou encore pour le propriétaire, voici donc quelques conseils.

Avant et après la signature du bail : quels sont vos droits ?

Avant signature

La première chose à retenir est que le bail est fixé par le propriétaire, cependant, le futur locataire est libre d’accepter le montant fixé, de le refuser ou encore de le négocier. Tant que le bail n’est pas conclu, tout peut encore être modifié afin d’arriver à une entente commune.

Après signature

Une fois que le bail est signé, les règles sont alors fixés, cependant il existe certaines choses que le propriétaire n’a pas le droit de faire : par exemple, ce dernier n’a pas le droit d’augmenter le loyer comme bon lui semble mis à part si c’est précisé dans une des clauses du contrat. Malgré cela, la clause doit respecter une réglementation très stricte de la loi .En effet, le propriétaire est en droit de réévaluer le loyer mais une fois par an seulement, de plus l’augmentation ne doit pas être supérieure à la variation de l’indice de référence des loyers qui est publiée de façon trimestrielle par l’INSEE.

Par ailleurs, le bailleur ne peut imposer de se faire payer les frais de bail par prélèvement automatique uniquement, cependant il peut imposer une date de paiement limite ainsi que le futur locataire justifie ses revenus pour s’assurer que ce dernier soit en mesure de payer son loyer chaque mois.

Ce qu’il faut savoir lors de votre première location

En ce qui concerne le contrat de location

Le contrat de location (ou contrat de bail) est un contrat encadré par des règles très strictes de la loi : pour un logement meublé par exemple, la durée du bail doit être d’un an au moins, alors que pour un logement non meublé, la durée est de jusqu’à trois ans au minimum. Bien évidemment, cela ne veut pas dire que le locataire doit obligatoirement rester durant toute la durée du bail mais cela veut dire que cette dernière ne pourra pas être mise à la porte par le propriétaire avant que le contrat n’arrive à terme.

Ainsi, s’il est question de quitter le logement avant la fin du contrat, il sera seulement nécessaire de notifier le propriétaire ainsi que de respecter la durée du préavis qui est d’un mois pour les logements meublées et de trois mois pour les logements non meublés.

Par ailleurs, certaines clauses qui interdisent au futur locataire de faire ce qu’il veut dans l’appartement (comme fumer, avoir un animal de compagnie, etc.), qui stipulent qu’il faut payer son loyer une année d’avance ou qu’il faut rester un minimum de temps dans l’appartement sont interdites et donc non valables en cas de procès.

L’état des lieux

L’état des lieux est un point essentiel avant l’emménagement ; tous les problèmes qui ne sont pas signalés sur l’état des lieux pourront être imputés au locataire, il ne faut donc absolument pas se gêner pour tout tester tels que les prises et les appareils domestiques s’il y en a, vérifier les ratures, les coups ou taches présentes sur les meubles ou sur les murs etc.

Le contrat d’électricité

Il est impératif, après avoir emménagé, d’aller établir un contrat d’électricité et de gaz en son nom au risque de se retrouver avec une coupure de courant. Par ailleurs, les factures reçues peuvent plus tard servir de justificatif de domicile.

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Que va devenir l’immobilier locatif sous Emmanuel Macron

Sans parler de bouleversement, l’immobilier locatif devrait connaître quelques changements sous Emmanuel Macron.

Le nouveau président de la République s’est présenté comme le candidat des entrepreneurs et de l’innovation. Une partie essentielle du programme d’Emmanuel Macron portait sur le logement et l’immobilier. En effet, le président propose dans son programme l’exonération de la taxe d’habitation, l’augmentation de la construction de logements neufs et des mesures pour contrôler les logements énergivores.

Dans ce contexte de pénurie de logements dans la plupart les grandes villes françaises, quelles sont les changements que pourraient connaître l’immobilier locatif ?

Immobilier locatif sous Macon : Le bail à mobilité professionnel

Emmanuel Macron souhaite créer un bail à mobilité professionnelle pour ceux qui sont dans en difficulté sur le marché du travail (CDD ou intérim), afin de faciliter l’acquisition d’un logement dans les zones où il est difficile de se loger (zones tendues).

S’inspirant du bail étudiant, ce bail vise à répondre aux besoins des actifs de plus en plus mobiles sur le territoire. A la différence du bail d’habitation classique, ce nouveau bail sera de 3 mois à un an (contre 3 ans minimum pour les baux d’habitation non meublés et un an pour les meublés). Le bail à mobilité professionnelle serait premièrement appliqué dans les zones tendues.

Pour inciter les propriétaires à privilégier les baux à mobilité professionnelle l’argument principal est la durée. En effet, la durée de trois ans avec le droit de renouvellement est vue comme une contrainte par les locataires, le bail à mobilité professionnelle accorde plus de souplesse dans la gestion de leurs investissements locatifs.

Ce bail est aussi plus sûr que le bail étudiant car les bailleurs bénéficient d’un contrat de travail. En revanche au niveau de la fixation du loyer, on reste encore dans l’ombre. Les propriétaires devront sûrement se soumettre aux dispositions de la loi Alur et à l’encadrement des loyers.

Immobilier locatif sous Macron : Nouvelles normes énergétiques

Le programme d’En Marche prévoit d’interdire la location des logements dits « passoires énergétiques », en raison du problème d’isolation notamment.

Dès lors, toutes les locations conclues sur de tels logements ne seront pas valable. Les propriétaires bailleurs doivent anticiper cela et prévoir des travaux pour rénover leurs logements. Un audit gratuit sera proposé aux propriétaires bailleurs.

Emmanuel Macron prévoit également qu’un fond public pourrait prendre en charge les travaux. Les propriétaires les plus démunis rembourseront les travaux à la vente du logement. Pour les propriétaires aisés, le gouvernement voudrait mettre en place une prime immédiatement perceptible en remplacement du dispositif fiscal existant. Cette prime inciterait d’avantage à réaliser les travaux que la réduction d’impôt accordée l’année suivant les travaux.

Immobilier locatif sous Macron : Et pour les loyers ?

Selon Emmanuel Macron, l’encadrement des loyers a eu pour effet de « modérer les prix, d’engendrer plus de transparence, d’afficher plus d’annonces immobilières conformes ».

Néanmoins le nouveau président de République a déploré l’affaiblissement de l’offre locative, en concluant qu’il faut « regarder avant de débrancher », ce qui signifie que la République En Marche n’exclurait pas, si elle remporte les législatives, de faire un état des lieux de l’encadrement des loyers. Cela pourrait conduire à une réforme de la loi Alur et peut-être même à sa suppression.

Emmanuel Macron veut également une stabilité fiscale en matière d’investissement locatif et une stabilité des normes (notamment en ce qui concerne les normes de constructions), pour relancer le marché de l’offre locative.

Cette position du gouvernement français pourrait rassurer tous les contribuables souhaitant investir dans l’immobilier locatif via des dispositifs fiscaux tel que le Censi-Bouvard, pour en savoir plus, contactez un conseiller, expert de l’immobilier locatif neuf.